賃貸スーパーエクスプレス

今後、家主業を行う上でのご提案

情報技術の向上や自己責任の追及などの時代に即して今後の家主業に対するご提案です。
家主様方々のご参考になれば幸いです。

募集に関して～インターネットの活用～

一日の生活の中でインターネットという言葉を見たり聞いたりしない日は無い今日この頃。今この画面をご覧になっている時点でまさにインターネットの真っ只中というところでしょうか。
　さて、このインターネットを活用するという点ですが、その為にはまずインターネットの長所と短所を知らなければなりません。その上で家主様にプラスになるような活用法をご提案していきたいと思います。

　・インターネットの長所
　　ご存知の方は多いとは思いますが、その一番の長所は情報量の多さと距離という概念がなくなるということです。また、情報の更新においても更新作業と情報の発信の間にタイムラグが非常に少なくてすむという点もあります。いわゆるリアルタイムな情報を発信したり、受信したりといった事が容易にできるという点です。さらに検索システムを利用することで目的の情報をより早く見つけることができるといった点もあります。

　 ・インターネットの短所
　　情報量が多いということは実は短所でもあります。探したい情報を見つけるまでかなりの労力を要するということです。よくホームページを作って○○しよう！といった宣伝文句を見かけますが、いまや世界中に数千万以上あるホームページの中からそのひとつを見つけることは、砂漠の中にある一本の針を探すかのような物だとも言われます。
　　また、匿名での情報発信なども可能なため情報の信憑性が問われることもあります。さらに現在では個人情報の漏洩なども社会問題として取り上げられておりそのセキュリティをどうするかといった点もある意味短所であるといえます。

　それらを踏まえて家主業にインターネットを利用する事を考えると以下の様なことが挙げられます。
　・空室状況や物件の内容をリアルタイムに発信できます。
　・他県の物件など距離に関係なく紹介できます。
　・部屋を探している方々のニーズを聞き取ることも可能です。
　・他の物件をお持ちの家主様と意見交換など交流の場としても利用できます。
　しかし、以上の点もインターネットの短所をどう補うかという点が重要となってきます。
　いかに家主様の紹介する情報を検索システムにヒットさせるのか、入居希望者に対してどう対応するのか、情報はどこまで開示するのかなどです。
　　けれどもこれらが克服できれば入居希望者と家主様にとってこれほど理にかなったシステムはそう無いでしょう。オトリ広告の出る可能性が低く、また、常に新鮮な情報を流すことができ、事前にお互いがどういった対応をとる人間であるか判断することができるのですから。

敷金の返金と原状回復費用の問題

　最近、この問題で頭を悩ませている家主様が増えているとよく耳にします。裁判でも入居者の負担は無しというのがほとんどということで、入居者サイドも強気です。確かに月々のお家賃の中に補修費が含まれるという解釈は正しいと思われます。
　ですから、度が過ぎた破損・汚損以外は家主様のご負担（厳密に言えば月々の支払いに補修費が含まれているのであれば入居者の負担といえますが…）で原状回復されるのが今後よいかとおもわれます。しかしながら、そうは言うものの、今まで不要であった費用がかかってくるという気持ちになるのもわかります。だからといってじっと待っていても事態は中々好転してはくれません。やはりそれ相応の対策が必要でしょう。そこでご提案です。
　

　・現在、原状回復として行っているリフォームの費用がもっと安くなるよう働きかけてみる。
　　たとえばクロス（壁紙）を水洗いできるタイプにすると何年ぐらいでペイできるのか、冷蔵庫を置くスペースの壁にはステンレス板などを取り付け壁焼けによる補修費を削除できないか、複数の業者に対し相見積もりをとるなど計算と計画を立ててみる。
　

　・出費を抑える。
　　たとえば入居者募集のために仲介業者に対して賃料の1ヵ月分や２ヵ月分の広告料を支払われている家主様の場合、その分を丸々補修費に充ててしまえば、ほぼリフォームは可能なはずです。入居率が下がりそうな気がする方もいらっしゃるかもしれませんが、広告費はあくまで不動産業者に対しての魅力であり、退去時清算は過失以外の請求なしで、しかも敷金は本来の意味合いで預かる為、２ヶ月程度となれば入居者に対しては条件がアップしていると考えられないでしょうか？

　・入居時にわがままばかりは聞けないとはっきり宣言する。
　　家主様の中にはリフォームに際し、これでもかとばかりに壁紙は天井まですべて張替え、フローリングまで少しの傷でもあれば変えてしまうという方もいらっしゃるようです。しかしながら入居者も家賃に少しの補修費が含まれているが、フローリングの張り変えに充当できるほど含まれていないことは承知のはずです（知らないなら教えてあげるべきですが…）。ですから、入居時の原状回復にかかる補修は最低限でこのあたりまでですよという事を事前にお伝えしておき、必要以上の補修（すでに改修なのかもしれませんが）は避けるということです。

保証会社の利用

さて家主様が直接契約できるといっても、滞納や身元の確認などの入居審査に関してはちょっと……と言う方も多いと思います。そこでお勧めなのが保証会社を利用するという事です。家賃の滞納などに関して連絡をすれば立替て入金をしていただける会社で、契約の際に入居者の審査をしてくれるところも多いため利用してみるのも良いと思われます。費用に関しては入居者様が保証会社と保証契約を行うと言うことで入居者様の負担になります（通常は家賃の1ヶ月分程度）。ただ、滞納時の保証を行っていただけるので敷金を1ヶ月ほどに抑えてしまい、入居者様のほうには保証料と敷金合わせて2ヵ月分と感じてもらえればさほど悪い事ではないと思われます。（敷金不要としているところはこれが多いです）

賃貸人、賃借人互いの立場、言い分を尊重しあう。

・家主様も入居者様も互いに様々な不満や言い分などあることと思います。ぶつかり合うだけでは何の解決にもなりません。そこに住み続ける限り両者の関係は続くのですからお互いがお互いを思いやるような関係が築ければよいですね。理想論かもしれませんが。
　また、時々不動産業者の言い分というものもあるようですが、あえて言わせていただけば、面倒だとか、イライラするといった間に入ることによって報酬…つまり仲介料をいただいていることをもっと認識していただきたい。双方がすんなりまとまるような内容（しかも現地看板を見てなど）の場合、果たして手数料として入居者様から１ヵ月分、家主様からも広告料を…と頂いてもよいものなのでしょうか。

賃貸スーパーエクスプレスを利用

・家主様が直接入居者様に対してご自分の物件をアピールできるシステムですので第三者の利害関係無く募集ができます。
　・契約の段階からお互いのコミュニケーションが始まってますので入居後に『こんなはずでは…』という事が少なくなります。
　・費用に関しても従来より安価ですむ可能性が高くなっております。