退去後の空室期間が長く、計画的な家主業が営めない
また、内装工事後の期間が長すぎて再度行わなければならない。等

月々の家賃の支払いが遅れ気味や、2ヶ月以上滞納してしまい、なかなか督促できない。

最近なにかと騒がれている敷金問題。
敷引きだから、契約書に書いてるから……なかなかうまくいきません。

家賃の値引きが多い、不動産業者や入居後に家主側としての手出しが多い、入居後すぐに退去してしまう、クレームが多い、どんな人が契約したのかよくわからない……等々

この場合に考えられる原因は大きく分けて2つ考えられます。
１．物件の条件が悪い
　相場と比較して家賃が高かったり、設備の問題や環境の問題、内覧時の状態があまりにもひどい場合も敬遠されてしまいます。
２．募集のかけ方が悪い
　入居者募集を行わないと入居者は見つかりません。そこで様々な媒体に募集広告を行うこととなります。現地看板や雑誌、インターネット等……。しかし、どれも家主様個人が行っても費用対効果の問題などでなかなかうまくいかず、不動産業者様へご依頼されている方も多いものかと思われます。しかしながら不動産業者様の利益体系を考えたとき必ずしもそれが良い募集のかけ方となるとは言い切れない面も出てきます。この点に関しましては他の問題とも抵触しますので後ほど不動産業者の賃貸借営業のあり方の問題にて解説していきます。

これに関しても主な原因は2つあります。
１．入居者がルーズな場合
　支払うべき家賃は持っているが、振込み日までになかなか振り込んでくれない。また、催促しても2，3日かかるタイプ。ただし、金銭的な問題ではないので、入居者の意識しだいで何とかなる問題。
２．収入と支出のバランスが取れていない場合
　いわゆるお金がない状態です。それなりにあっても家賃を後回しにされる方もいらっしゃいます。また、不況風にあおられてしまう場合もあります。この場合は生活の改善と収支のバランス調整を行ってもらう必要があり、時として追い出しという場面にまで遭遇しかねません。少し難しい問題となります。

　敷金清算の方法に関して各地で全額返還の判例がでる等、入居者もしくは契約者様と家主様との間でトラブルになることが多くなってきた問題です。
　昔と比較して情報の流通が容易になった昨今、入居者や契約者様から敷金について全額返還を求められる可能性は高くなる一方です。預かり金としての敷金ですから滞納などの債務がない限りは全額返還することが当たり前なのですが、原状回復にかかる費用をそこから差し引くためによりトラブルとなっているとも考えられます。
　原状回復費のなかでも自然損耗に対しては家賃に含まれると考えられるため、入居者の故意過失による破損汚損に対してのみ請求できると考えたほうが早いかもしれません。敷引きや自然損耗も含んだ原状回復費とするのは、不可能ではありませんが、契約書の条文を吟味し、かつ契約時に間違いなく双方が納得しているという証が必要となるため、非常に大変です。
　結局のところ新しい入居者に対しての内装時の工事に費用がかさんだり、またその費用の捻出場所が少なかったりと様々な費用がかさんでしまうからなのかもしれません。
　最後にお互いの思いやりが少なくなってきているからなのかもしれません。『借りていただいた』『貸していただいた』の気持ちがなければやはり関係が終了する際の金銭問題はトラブルの元です。

　入居者とのトラブルや日常の問題というのは、家主様と入居者様のコミュニケーションがうまく取れていれば、大きな問題になりにくいものが多いようです。反対にコミュニケーションが取れていない場合は、些細な事でも大問題へ発展しかねません。また、不動産業者に対しての費用などについては別枠で説明します。また、短期解約は転勤などのやむをえない場合もありますが、契約時の話と実際が違ったという場合もあります。この事も現在の不動産業者の賃貸借営業のあり方の問題ともいえますのでそちらで詳しく解説したいと思います。

　現在、賃貸借契約のほとんどは、不動産業者の仲介および媒介により成り立っています。その為、お部屋探しや契約ごとに関して不動産業者の言いなりになってしまう事が多いようです。
例えば、仲介手数料家賃1.05ヶ月分に関しても原則的に居住用であれば貸主、借主双方から半分ずつで、依頼者の承諾があれば内訳の比率を変更できることとなります(媒介の場合）。しかし、入居者側の承諾以前に1.05ヶ月分で話が進んでいたりします（物件資料自体に既に1.05ヶ月と書いてある）。この様な事は多数あり、その収益体制が入居者様や借主様、家主様にたいしてあまり好ましくない結果を出していることも少なくありません。その問題点をさらに細かく見ていきましょう。

　賃貸借の仲介業として業者が得ることのできる報酬は仲介手数料のみです。つまり家賃の1.05ヶ月分です。他に広告費などの必要経費は報酬と別に請求できないことになっています……原則的には。というのも依頼者から特別に依頼があった場合はその実費を報酬とは別に請求できるからです。
しかしながら現在多くの物件に広告料や業務促進費といった名目で家主様からの報酬つきの物件も多く見られます。実費が何にあたるのかグレーゾーンといったところです。そして、この広告料がより多くの問題を引き起こしているようです。つまり収益を中心とした不動産業者にしてみれば入居者の条件に沿った物件を紹介するより、多少条件に沿わなくても、より広告料や業務促進費といった＋αの収益のある物件を薦めた方が利益追求という点で正しいと言う事になってしまいます。逆に言うと広告料や業務促進費の出ていない物件は紹介されにくい事となってしまいます。
　その他に賃貸物件の管理業務まで請け負っている不動産業者の場合は仲介手数料の他に賃貸物件の管理料という収入もあります。さらに中には鍵の交換費や消毒費といった実費に水増しされた料金や敷金清算時の原状回復費に水増した料金を請求する業者もいたりします。他にも特定業者のバックマージンなどがありますがこちらは家主様や借主様の契約に関してはあまり関係してこないものと思われます。

　入居者募集は現在、雑誌での募集とインターネット上での募集の二つがメインの窓口でそこから連絡を受けた業者がそのほか様々な物件情報の中から条件に沿った物件を進めてゆく、もしくは不動産屋へ直接お部屋探しにこられた方へ物件を紹介してゆくといったパターンがほとんどです。どちらも共通しているのは不動産業者に反響があってから営業が始まる反響営業ということです。逆に言うと反響のあるような広告を雑誌やインターネット、店頭などに多くだしていくことが賃貸不動産業者にとって必要不可欠なのです。そうなってくると賃料の安い物件や条件の良い物件の情報ばかりが雑誌やインターネット上に登場してしまうのです。ですから家主様から依頼された物件すべてが広告という形で出ているとも限らず、また、雑誌やインターネット上に反映されていたとしても条件の良い物件情報の多い媒体の中では目立たず、結局反響を得られないのが現状です。
　さて、反響のありそうな物件で問い合わせがあった場合でも上記『賃貸不動産業の収入源』でも書いた通り、利益追求の点で考えると、業者としては+αの物件で契約したいわけで、さまざまなテクニックによりそちらに誘導していくわけです。テクニックについてはコラムにて。
　結局、新鮮な情報をリアルタイムに表示できるインターネットの利点は現在のところ、あまり活かしきれておらず、逆に情報の信憑性に欠けるというインターネットの欠点が目立つのが現状です。 　

　元来、お部屋探しの方に対して、物件の情報を手に入れ望む物件を探すことは、個人レベルでは労力、時間そして費用といった点で、非常にコストパフォーマンスの悪いものでした。その為、各不動産業者間において物件情報のやり取りを行うと供に各メディアに物件情報をまとめて掲載し、多くの賃貸物件の紹介を可能にしてきました。また、家主様と借主様の間を取り持ちよりよい関係を築き、のちのち不満や錯誤、トラブルにならないために物件の重要事項を説明し、借主に理解していただいた後、その内容の契約書を交付するといった仕事を行っていました。さて、FAXや業者間流通紙を通して情報のやり取りを行っていた時代から進み、現在はインターネットを利用して情報のやり取りがスムーズに行えるようになってきました。これは個人レベルでも同じです。容易に情報がやり取りできるようになった為か、若い企業が増えてきた業界でもあります。その為、人と人を結ぶ仕事であったはずが、物件と書面とお金を中心としたモノとなりつつある部分も出てきているようです。
　今後も家主様と借主様との間を取り持つという点で不動産業者は必要です。そして後々のトラブル回避のためにもしっかりとした誠意ある説明と契約を行う不動産業者も当然必要となります。しかし、現状、重要事項説明を完全に借主様に理解していただけるよう説明しているかどうか疑問なところもあるようです。実際に聞いていなかったというトラブルも多いようですから。これからの情報化社会においては、ある意味淘汰されてしまう危険性も多いことにまだまだ気づいていないのかもしれませんが……。

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